Un fenómeno de creciente relevancia en la Ciudad de Buenos Aires se centra en aquellas actuaciones urbanas que intentan combinar los rasgos de proyectos cerrados suburbanos con las ventajas de la ubicación en sectores con atributos de mayor centralidad. La creciente cantidad de este tipo de actuaciones tiene considerables consecuencias para el desarrollo de la ciudad consolidada. Se convalida entonces un proceso de segregación social, a partir de una estructura reticular de exclusión que fractura el tejido de Buenos Aires, de características históricamente abiertas y conformado por un amplio abanico de clases medias tradicionales.
La apreciable cantidad de trabajos que han aparecido sobre las transformaciones de la estructura urbana de las grandes ciudades comúnmente se entiende como un estudio del fenómeno de suburbanización. También la atención del debate sobre las urbanizaciones cerradas suele dirigirse a los fenómenos periféricos, descuidando a menudo las modalidades que afectan la ciudad consolidada.
La proliferación de estos nuevos fenómenos urbanísticos se enmarca en Buenos Aires en un tipo de expansión territorial cada vez más dispersa y fragmentada, caracterizada por factores determinantes: la emergencia de nuevos procesos sociales, económicos, tecnológicos y culturales; la destrucción de los tejidos fabriles e industriales; la construcción de ámbitos destinados a la expansión de la economía financiera; el desarrollo de nuevas tipologías edilicias residenciales.
Asimismo, emergen nuevas formas de distribución comercial sustentadas en el uso del automóvil particular; la aparición de nuevas modalidades de comercialización del ocio; la inversión en infraestructura viaria para dinamizar los desplazamientos y, como contrapartida, el aumento de la desocupación, la disminución del poder adquisitivo de la mayoría de la población, el incremento de los asentamientos precarios y de los niveles de conflictividad y de violencia urbana.
Los patrones recientes de localización
En este contexto se observa una red de exclusión que transforma también a los espacios intermedios. El nuevo proceso de urbanización presenta dos aspectos singulares: por un lado, los procesos sociales que lo impulsan y, por otro, su repercusión sobre el territorio. De esta nueva dinámica derivan formas espaciales diferentes, cuyas características varían de un lugar a otro según la disposición y superposición de las redes de relaciones económicas, culturales y políticas que atraviesan cada lugar.
Las lógicas recientes de funcionamiento de determinadas actividades –comerciales, administrativas, residenciales, de servicios y de esparcimiento– en la ciudad consolidada producen efectos territoriales que, tras capturar para sí externalidades de su entorno, acentúan el carácter cerrado de las urbanizaciones que las contienen. En este contexto, resulta de relevancia indagar sobre los principales patrones de localización de las actividades sobre su estructura urbana.
a. Actividades de administración y servicios
Para comprender el efecto que producen sobre la estructura urbana de la Ciudad de Buenos Aires las actividades vinculadas a administración y servicios establecidas durante la última década examinamos la localización de dos tipos principales, los “edificios de oficina” y los “hoteles de prestigio”. Al respecto, cabe decir que una de las transformaciones recientes más notorias ha sido la construcción de oficinas y de hoteles de prestigio en el centro de la ciudad.
Estos nuevos edificios aportan elementos formales innovadores al tejido urbano tradicional de la ciudad, cuya lógica de localización se caracteriza por no producir el desplazamiento de actividades que le otorgaban el carácter de centralidad al centro sino que han reforzado su fuerte carácter, en el marco de un proceso de expansión para alojar a diversos equipamientos: oficinas administrativas, hoteles de lujo, sedes de empresas, entidades bancarias y financieras, etc.
Asimismo, es posible encontrar edificios -genéricamente denominados “Clase A” en el caso de las oficinas y “4 estrellas” en el caso de los hoteles-, que corresponden a aquellos que cuentan con excelente localización y acceso, su construcción es de alta calidad y con imagen institucional de jerarquía, pero cuya arquitectura, a diferencia de los anteriores, carece de un fuerte impacto visual y emblemático. Desde esta perspectiva, el centro de la ciudad creció de diferentes maneras:
El primer paso fue dado, sin lugar a dudas, por la operación de reconversión del Antiguo Puerto Madero, iniciada en 1990 y en la que se desarrollaron prácticas de planificación paradigmáticas, que implicaron un avance de la ciudad sobre terrenos portuarios, pero en los que se mantuvo el carácter tradicional de las antiguas construcciones inglesas. Una vez recuperado como fragmento urbano, rápidamente se constituyó en un lugar de moda y de paseo, con oficinas, con una sede universitaria, con un complejo cinematográfico y una amplia oferta de restaurantes de lujo.
Una tercera instancia es posible reconocerla en torno al área central como resultado de los procesos anteriores, y es la correspondiente a la lenta pero gradual recualificación del cordón que envuelve al centro de la ciudad, área conocida como “Macrocentro”. Esta zona fue objeto de diferentes tipos de intervención: por un lado, el reciclaje de edificios con valor patrimonial, situados sobre un tejido urbano muy denso y consolidado, con el propósito de reemplazar usos residenciales deprimidos por otros de tipo administrativo, financiero, comercial y cultural; y por otro, la construcción de edificios nuevos, destinados a oficinas y hoteles de lujo, con una morfología fastuosa.
Evidentemente, las dimensiones analizadas permiten comprobar la hegemonía del área central de la ciudad, con fuerte concentración de equipamientos de administración y servicios. Sin embargo, la aparición de nuevas modalidades de gestión e intervención sobre el territorio bajo la forma de sociedades mixtas o corporaciones público-privadas, sumado a la mejora en los sistemas de comunicación y la aparición de nuevas tecnologías, han producido un efecto transformador en cuanto a la estrategia de localización de los centros administrativos.
En esta decisión prevalece la cercanía a las vías principales de comunicación, la eficiencia y modernidad de la infraestructura edilicia, el menor costo del valor de la tierra y la concentración de los centros de producción y administrativos en una sola sede. Las áreas centrales tradicionales pierden relativamente preponderancia debido al elevado valor de la tierra en las mismas y la obsolescencia física de las edificaciones, así como por inconvenientes vinculados a la accesibilidad.
b. Actividades comerciales y de esparcimiento
Frente al repliegue, la desarticulación y el gradual desvanecimiento de las actividades industriales, a comienzos de la década de 1980 se inició una nueva fase de las transformaciones territoriales. La localización de usos administrativos permite comprobar la hegemonía del área central de la ciudad, con fuerte concentración de equipamientos, que se caracteriza por no producir el desplazamiento de actividades que le otorgaban el carácter de centralidad al centro sino que han reforzado su fuerte carácter, en el marco de un proceso de expansión para alojar a oficinas y sedes de empresas.
Una importante y acelerada transformación se llevó a cabo sobre los espacios que la industria dejaba vacantes. Los nuevos centros de comercio y de esparcimiento tendieron a adoptar la forma de megarrecintos desvinculados del espacio público, que privilegiaron el uso del automóvil particular a través de una eficiente conexión con la red viaria y a los que es posible identificar en tres tipos: los “shopping centers”, los “hipermercados” y los “complejos multicine”.
Los “shopping center” hicieron su aparición en Buenos Aires recién a mediados de la década de 1980, tres décadas más tarde que en su país de origen pero mediante una expansión muy acelerada. Su evolución ha sido de tipo elíptico y puede caracterizársela de la siguiente manera:
● shopping centrales reciclados: los primeros complejos tuvieron una localización sobre áreas centrales y estaban basados en el reciclaje de edificios industriales decimonónicos desafectados;
● periféricos ex-novo: sin interrupción de anterior proceso, se inició una etapa de construcción de edificios a nuevo, con un lenguaje altamente atractivo, de gran tamaño y situados sobre áreas periféricas;
● subcentrales reciclados: finalmente, a mediados de los ´90 se sumó una nueva instancia, la de los shoppings barriales o de vecindad, usualmente construidos por operaciones de reciclaje, pero en una escala reducida en relación con los anteriores.
Desde un punto de vista territorial, constituye un objeto urbano complejo y un efectivo detonador de fuertes centralidades, consolidando las existentes o generándolas sobre aquellas áreas en donde no la había. Las localizaciones centrales han producido, por un lado, intervenciones que buscaban reacondicionar y valorizar los viejos edificios, evocando reminiscencias tradicionales, y por otro, el apuntalamiento de ciertas cualidades de centralidad que reforzaran la dinámica del sector. Como rasgo distintivo, y contrariamente a lo observado en muchas metrópolis europeas, en Buenos Aires la llegada de los shopping al centro de la ciudad no ha debilitado la vitalidad de los zócalos comerciales ni ha detenido la expansión del pequeño comercio sobre ese área.
A principios de la década de 1980 se instalaron las primeras empresas extranjeras con las que comenzó a generarse un punto de inflexión en la forma de aprovisionamiento masivo como resultado de la gradual modernización del sector comercial. Los espacios desde los que se impulsaron esas tendencias fueron los “supermercados”, que en la actualidad expenden más de los dos tercios de alimentos que se consumen.
Tanto los cambios en los hábitos de consumo como el progresivo deterioro urbano han impulsado su expansión, con un desarrollo sin precedentes en el país y que motivó la decadencia del tradicional comercio de barrio en el pericentro. Este tipo de autoservicio ha contribuido a una importante reconversión urbana, debido a dos aspectos principales: por un lado, porque a través de ellos se impulsó una renovación de las técnicas del merchandising (efectiva estratégica de exhibición de productos, menor tiempo de stockeo de mercaderías, uso de máquinas lectoras de códigos de barras, etc.), y por otro, la importante cantidad de establecimientos construidos tanto como el gran tamaño que adquirieron.
La fuerza centrípeta que logran ejercer atenta contra la vitalidad del pequeño comercio y produce un notorio incremento de la contaminación ambiental y de la congestión vehicular (automóviles particulares, transporte público y de cargas). De manera que su emplazamiento sobre las áreas periféricas ha comenzado de modo gradual a utilizarse para preparar el avance de la ciudad, contribuyendo a su saneamiento general, con viarias e infraestructuras. Los grandes espacios sobre los que se localizan estos complejos son, generalmente, de carácter intersticial; de manera que la empresa propietaria suele hacerse cargo de la apertura de viario en el entorno, su pavimentación, iluminación e infraestructuras, como modo de favorecer su accesibilidad.
Por otro lado, mientras los tradicionales cines barriales cerraban sus puertas o se reconvertían en templos evangélicos, a fines de 1996 se inauguró el primer complejo multicines, y con ello se inició el retorno al cine como espectáculo, un hábito que había caído en desuso debido al boom de los videoclubes de fines de la década de 1980.
En términos de ordenamiento territorial, el mapa de los multicines permite contrastar la hipótesis que la llegada de estos emprendimientos a un área determinada, ya sea un antiguo centro o un sector fragmento, degradado o vacante, viene a confirmar la presencia de una nueva centralidad urbana en estado de consolidación incipiente. Los multicines no han generado nuevos centros sino que se han servido de los existentes, es decir, de la afluencia de público a un área bien dotada de accesibilidad.
Para los centros tradicionales o en aquellos generados ex-novo la presencia de multicines, tanto por su agrupamiento físico como por la cantidad de salas que cada uno alberga, contribuirían en la definición del mapa de los nuevos centros de la aglomeración. Su agrupamiento físico no sólo definiría una cierta especialización funcional del área, en términos de actividades culturales de esparcimiento y recreación sino, además, de su capacidad centrípeta, de atracción.
Asimismo, la cantidad de salas de cada emprendimiento estaría determinando, a su vez, la potencialidad del área como nueva centralidad. Han sido construidas 5 categorías de multicines, conforme a su cantidad de salas, de las cuales, las de menor número se encuentran predominantemente en la ciudad de Buenos Aires y las mayores en el resto de la región metropolitana. Esto permite observar la especialización funcional de determinadas áreas de la ciudad: los complejos de hasta 4 salas corresponden a antiguos cines refuncionalizados, de modo tal que se localizan sobre áreas dotadas de centralidad, principalmente de escala barrial; por otro lado, los que tienen más de 8 salas han sido construidos expresamente y, en general, su localización resulta de carácter periférica o intersticial.
Debido a la alta densidad de captación de público, estos enclaves se han convertido en importantes motorizadores del desarrollo urbano. Si bien los efectos territoriales de ellos derivados aún no se han manifestado en toda su magnitud, sí se han observado importantes alteraciones en el funcionamiento del área afectada, el mejoramiento de las redes de transporte primarias, el surgimiento de infraestructura de apoyo, la aparición de equipamiento comercial complementario y el advenimiento de una nueva lógica económica para la zona. Sin embargo, la serie de disposiciones tendientes a proteger al pequeño comercio minorista y a la salud de los centros urbanos implementadas en importantes ciudades de Europa y Estados Unidos llegaron a Buenos Aires de manera demorada, lábil y fragmentada.
La llegada del country al centro
Si bien históricamente los procesos de suburbanización residencial en Buenos Aires fueron de carácter principalmente popular, en la actualidad son las clases pudientes las que se suburbanizan. Para sus altos ingresos el mercado ofrece una amplia gama de barrios cerrados, country clubs, countries náuticos, chacras y ciudades cerradas.. La Torre jardín se ha convertido en la principal respuesta del capital inmobiliario dentro de la ciudad consolidada a los diferentes tipos de urbanizaciones residenciales para altos ingresos de la periferia.
La tipología que denominamos “Torre jardín” constituye un fenómeno que en Buenos Aires se ha ido imponiendo desde comienzos de la década de 1990. Sin embargo, características esenciales del tipo ya fueron estrenadas en Buenos Aires en la década de 1930. El edificio Kavanagh (Sánchez, Lagos y de la Torre, 1934) fue el primero en ofrecer al canto del área central de Buenos Aires viviendas amplias en un edificio de gran altura – con 31 pisos, en aquel momento el más alto de Sudamérica – con piscina y gimnasio, entre otros equipamientos.
En Buenos Aires, desde entonces, vivir en edificio en altura se fue convirtiendo en el hábitat preferido de las clases altas y medias altas. La introducción de la torre con perímetro libre rodeada de jardín es más reciente. Desde entonces, se ha impuesto el tipo que denominamos Torre jardín y que definimos como una edificio de perímetro libre de uso predominantemente residencial, rodeado de jardín y con estacionamiento para vehículos, por lo general subterráneo, premunida de un enrejado y un sistema de vigilancia que la permiten definir como una urbanización cerrada; con un equipamiento variado que suele incluir piscina, parrilla, sauna, solarium, gimnasio, sala de reunión o de fiestas, a veces también jaula de golf, juegos infantiles, cancha de tenis, confitería y demás amenities.
Los precios derivados de estas características limitan el acceso a sectores de ingresos altos y medios altos. La Torre jardín, sin embargo, es el principal tipo de producción de ciudad en el campo residencial desde hace algunos años dentro de los límites de la Ciudad de Buenos Aires. Las normas urbanísticas locales avalan la proliferación de la Torres jardín. Este código apunta a bajar la densidad edilicia en la Ciudad de Buenos Aires, limitando el volumen de edificación en el molde de manzana. Sin embargo, en la década de 1980 la construcción habitacional en Buenos Aires tuvo un bajo nivel cuantitativo, debido a las condiciones económicas imperantes.
Desde entonces, se ha multiplicado el tipo Torre jardín principalmente sobre el eje de desarrollo de alto status socioeconómico entre los barrios Recoleta y Núñez, continuando hasta Vicente López, es decir, sobrepasando el límite norte de la Ciudad de Buenos Aires. Otro eje se orienta hacia el oeste, en Almagro, Caballito y Flores, barrios de clase media. La Torre jardín es el modelo dominante de producción habitacional de Buenos Aires, habiendo ya transformado la silueta de numeroso barrios y ha significado la desaparición de intersticios residenciales y de comercios para habitantes de menores ingresos.
Se pueden distinguir varios factores específicos y de distinta índole que han conducido a la preeminencia de la Torre jardín en la Ciudad de Buenos Aires. En cuanto a tipología, es una respuesta al edificio de departamentos entre medianeras con estrechos patios de luz para clases medias típico de la década de 1960, cuya iluminación y ventilación no satisfacía las exigencias de la demanda.
La Torre jardín forma parte de una dinámica del mercado inmobiliario que promueve los emprendimientos grandes para aprovechar efectos de escala: mientras mayor sea la cantidad de departamentos en oferta, menor será el peso relativo de las labores de proyección (repetición de plantas, distribución de los costos proyectuales para las áreas comunes) y también de los permisos y licencias municipales.
En cuanto a oferta residencial, la Torre jardín se ha convertido en la respuesta del capital inmobiliario al segmento de mercado los diferentes tipos de urbanizaciones cerradas en la periferia, elemento éste central de una suburbanización residencial que ha llevado a una parte de las clases altas y medias altas a abandonar la ciudad consolidada en busca de un hábitat vigilado, con mucho área verde y entre familias de un status social selecto. Para ello, la Torre jardín incorpora a la edilicia de la ciudad consolidada elementos esenciales de los barrios cerrados periféricos.
La demanda de esta tipología de viviendas está motivada por el deseo de habitar en un entorno seguro. Este criterio ha cobrado una gran importancia, sobre todo desde la década de 1990, caracterizada por un aumento de la delincuencia y un mayor aumento de la sensación de inseguridad en Buenos Aires. Otro criterio de gran importancia que nutre la demanda es la autonomía funcional que ofrece como rasgo general y que supera las posibilidades brindadas por respuestas habitacionales precedentes.
Su equipamiento, sin embargo, no sólo actúa como extensión material de las funciones habitacionales, sino que además cumple funciones simbólicas, entrega distinción social a los residentes ya por la sola posibilidad de poder usarlos. Esto explica por qué es racional ofrecer una sola cancha de tenis como equipamiento para varios cientos de habitantes: La mayoría de las instalaciones es utilizada sólo en forma puntual, su uso masivo ocasionaría conflictos de uso desagradables o indisolubles.
Otro atributo esencial que explica el éxito de la Torre jardín es su homogeneidad social, que ofrece prestigio y aumenta la posibilidad de formar una comunidad. El filtro económico que selecciona a los residentes permite una composición social homogénea que sirve de caja de resonancia para la confirmación de status. La homogeneidad social, además, facilita sobre la base material de las áreas comunes el surgimiento de vecindades. Esto cobra especial importancia para los niños, pues estas capas sociales han suprimido en Buenos Aires las actividades infantiles en la vía pública y en las plazas, como resultado del tan incipiente como creciente incremento de los niveles de violencia urbana.
Pese a su primacía como tipología en la transformación de Buenos Aires, la Torre jardín no ha desatado un debate público, político o profesional, excepto algunos grupos de vecinos que se sienten afectados por su llegada al barrio. En los periódicos suelen aparecer artículos que describen favorablemente los nuevos emprendimientos y en las revistas especializadas se hace escasa referencia el tema. Se trata de reflexiones que sólo puntualmente llegan a problematizar sus consecuencias para la ciudad. En la mayoría de los casos son aportes abierta o encubiertamente autopromocionales.
Proponemos ampliar sustancialmente el catálogo de críticas a la Torre jardín, considerando los siguientes aspectos a manera de hipótesis para ulteriores estudios. En cuanto a una dimensión social, la Torre jardín menoscaba redes con un cierto grado de mezcla social, para reemplazarlos por barrios homogéneos de status elevado. Esto aumenta la segregación socioespacial de Buenos Aires y limita fuertemente el campo de experiencia social. Además, no disminuye la delincuencia, solo la desplaza hacia sectores menos protegidos.
En cuanto a una dimensión política, desvincula una capa social potente del debate urbano, al permitirle solucionar real o aparentemente problemas generales en forma individual. Uno de los principales mecanismos de mejoramiento de las condiciones de vida urbana desde mediados del siglo XIX ha sido la necesidad también de las clases pudientes de solucionar problemas de los pobres que indirectamente afectaban a toda la ciudad. La Torre jardín permite a sus beneficiarios sentirse eximidos de problemas generales como son la delincuencia y la falta de equipamiento comunitario. Quien paga altas expensas además tenderá a desligarse de impuestos comunales. La Torre jardín, permitida y tácitamente apoyada por la política comunal, a la larga debilita políticas urbanas, pues promueve una desolidarización de una parte de la población con altos ingresos y recursos de presión social con el resto de la población.
En cuanto a la estructura urbana, la Torre jardín monofuncionaliza la calle y disminuya la calidad del espacio público. Esto puede ampliarse al barrio: el mercado del suelo hace escasear también parcelas que se usen con fines comerciales o artesanales. Por otra parte, el alto grado de motorización individual fomenta la compra en hipermercados, por lo general en las cercanías. Aumenta así el “efecto túnel” de los desplazamientos de sus habitantes, que circulan de reja a reja. La proliferación de la Torre jardín sin duda disminuye considerablemente la densidad con respecto a la manzana tradicional.
Hacia una centralidad reestructurada
El cuadro presentado da cuenta de un proceso específico de transformaciones urbanas que no puede ser descrito como una simple suburbanización de actividades económicas o residenciales. En Buenos Aires presenciamos un proceso de reestructuración de la centralidad que transforma todos los ámbitos urbanos y suburbanos. Funciones comerciales, de oficinas, de entretenimientos y residenciales se transforman de manera sustancial en la ciudad consolidada. La lógica de ubicación que caracteriza a esta reestructuración urbana en gran parte se acoge a los sistemas de centralidad seculares de esta ciudad.
Esto produce problemas sociales, funcionales y ambientales específicos que resulta indispensable afrontar. Si bien menos espectaculares que los countries, las chacras y demás tipologías urbanísticas de la periferia bonaerense, estos fenómenos de la ciudad consolidada son de prioritario interés para la elaboración de políticas de desarrollo urbano.
La nueva modalidad de concentración y de dispersión en Buenos Aires presenta características identificables. El crecimiento de la economía de servicios induce a una diseminación de las actividades sobre el territorio, impulsada por las innovaciones tecnológicas, que desplazan las fuentes de trabajo de las áreas centrales hacia los bordes metropolitanos; conformando aglutinamientos insulares de pequeños fragmentos urbanizados entrelazados sobre entornos sin dinámica urbana.
Esta dualidad aparece como resultado de una creciente descentralización de las actividades productivas del sector secundario, para su relocalización en las periferias (sobre áreas especializadas); y una mayor concentración de actividades del sector terciario avanzado (financiero y de capitales) sobre áreas centrales. Se trata de fuerzas contrapuestas que acentúan una fragmentación territorial, por un lado, y por otro detonan operaciones de renovación urbana privada, sin regulación público, para el desarrollo de actividades terciarias sobre espacios vacantes o deteriorados, que generan enclaves de alto nivel, acompañadas por procesos de suburbanización de las elites.
Desde esta perspectiva, no es alrededor del espacio público que se estructuran las actividades congregantes, sino que los ámbitos contenedores son de carácter privado. A partir de procesos de gentrificación y de segregación social, se produce entonces una suerte de colonización de áreas por parte de sectores sociales de altos ingresos, con ventajas derivadas de la mayor accesibilidad y de la recuperación de valores simbólicos perdidos. Asimismo, al proliferar las nuevas ínsulas terciarias y residenciales se impone una estructura reticular de exclusión en la ciudad consolidada. El concepto de “urbanización cerrada” representa en Buenos Aires, más que un fenómeno periférico, una tendencia de apropiación de las sinergias de diferentes sectores para la conformación de archipiélagos urbanos desvinculados de su entorno, que fracturan el tejido de la ciudad.
Pese a las dimensiones alcanzadas y a las repercusiones tangibles, estas transformaciones urbanas no han producido aún una reacción sistemática de la sociedad. Por ello, resulta indispensable situar en su verdadera dimensión a estos procesos recientes de descomposición territorial y reflexionar sobre los nuevos mecanismos de producción de ciudad, evaluar sus efectos y proponer repuestas alternativas a estas lógicas de segregación socio-espacial instaladas en la ciudad.
© Guillermo Tella & Max Welch Guerra
En: Tella, Guillermo y Welch Guerra, Max (2002), “Importando la periferia a Buenos Aires. Urbanizaciones cerradas en la ciudad consolidada”. En: “Latinoamérica: países abiertos, ciudades cerradas”. Guadalajara (México): Universidad de Guadalajara-UNESCO, pp.319-349.