![\"Movilizacion](\"https:\/\/guillermotella.com\/wp-content\/uploads\/Movilizacion-de-plusvalias-urbanas-1.jpg\")
<\/a><\/p>\nLa ciudad define \u00e1reas homog\u00e9neamente consolidadas y otras -m\u00e1s heterog\u00e9neas- con potencial de desarrollo, en funci\u00f3n de su dotaci\u00f3n de infraestructura: son sectores con intersticios vacantes, capaces de absorber la demanda de nuevo suelo urbano para el desarrollo residencial, comercial e industrial.<\/span><\/p>\n Para evitar los conflictos que suelen generar las fuerzas del mercado del suelo frente a los cl\u00e1sicos procesos de catalogaci\u00f3n y de restricciones al uso, a partir de ciertos casos de aplicaci\u00f3n, han sido dise\u00f1ados mecanismos de compensaci\u00f3n de cargas que permiten armonizar esa puja de intereses que habilitan la recuperaci\u00f3n de edificios y de \u00e1reas hist\u00f3ricas.<\/p>\n Al cambiar los indicadores urban\u00edsticos de una zona para otorgarle mayor capacidad constructiva, se tienden a disparar los precios del suelo urbano. Esta valorizaci\u00f3n, emergente de la aplicaci\u00f3n de una pol\u00edtica p\u00fablica, es absorbida por propietarios y desarrolladores.<\/p>\n A fin de generar un proceso econ\u00f3micamente sustentable y socialmente equitativo, la ciudad tiene que poder recuperar las valorizaciones que ella misma ha creado y redistribuirlo de manera racional, transformando esos excedentes de la intervenci\u00f3n, las \u201cplusval\u00edas\u201d, en fuentes de ingreso adicionales para invertir en otras zonas.<\/p>\n Uno de estos instrumentos es de car\u00e1cter normativo y consiste en la patrimonializaci\u00f3n del casco fundacional. El siguiente surge como aplicaci\u00f3n de la transferencia de potencial constructivo para compensar los conflictos surgidos de la asignaci\u00f3n de derechos diferenciales en \u00e1reas de valor hist\u00f3rico.<\/p>\n Dicho instrumento buscar\u00e1 un uso m\u00e1s eficiente de la infraestructura urbana disponible en el resto de la ciudad: preserva un pol\u00edgono urbano y concentra el desarrollo –clustering<\/i>– en otro, busca redistribuir los beneficios que se obtienen del desarrollo y, tambi\u00e9n, apunta a solventar intervenciones en aquellas \u00e1reas que el plan de desarrollo urbano requiera.<\/p>\n El proceso de patrimonializaci\u00f3n reconoce inicialmente el valor de un edificio o \u00e1rea, que luego cataloga y declara de inter\u00e9s y, por \u00faltimo, desarrolla la intervenci\u00f3n respetando su legado y resguard\u00e1ndolo para uso y goce de generaciones futuras. Se encadenan para el casco fundacional acciones de reconocimiento, de catalogaci\u00f3n y de definici\u00f3n de tipos de protecci\u00f3n, seg\u00fan el bien patrimonial del que se trate, su estado de conservaci\u00f3n y la importancia que represente para la sociedad.<\/span><\/p>\n El \u00e1rea a catalogar es concebida como \u201cpol\u00edgono de actuaci\u00f3n\u201d donde se encuentran los edificios espec\u00edficos de valor, pero tambi\u00e9n el espacio p\u00fablico y otros edificios que conforman el paisaje urbano. En funci\u00f3n de compensar los problemas de inequidad derivados de la asignaci\u00f3n diferenciada de la capacidad constructiva, se propone un mecanismo que consiste en transferir el \u201cpotencial constructivo\u201d no materializado -es decir, la superficie no edificada hasta un plano l\u00edmite establecido por norma- a otro pol\u00edgono de la ciudad denominado \u201creceptor del potencial\u201d.<\/p>\n Este esquema lleva impl\u00edcito la voluntad de promover el desarrollo de otras zonas de la ciudad. La cantidad de derechos a transferir debe representar un valor suficiente para que los propietarios participen e inviertan en sus inmuebles y se cumplan con los objetivos de protecci\u00f3n que se requieran. Para ello, el municipio debe comprar ese potencial constructivo sobrante y venderlo a empresas constructoras, colocarlo en el mercado de valores, administrarlo a trav\u00e9s de una comisi\u00f3n creada para tal fin o crear una empresa p\u00fablico-privada ad hoc<\/i>.<\/p>\n Cuando se catalogan edificios de valor patrimonial, m\u00e1s que pol\u00edgonos se obtiene un paisaje urbano \u201cdentado\u201d, en el que los inmuebles catalogados permanecen con baja altura mientras que, los restantes son demolidos para la construcci\u00f3n de edificios que aprovechan la m\u00e1xima capacidad constructiva.<\/p>\n En estos casos, la aplicaci\u00f3n del instrumento consiste en anular la mayor edificabilidad en el pol\u00edgono definido como \u201cemisor\u201d y establecer un tope edificatorio \u201cvirtual\u201d similar al de los edificios que no posean restricciones. De este modo se preserva la zona hist\u00f3rica, se recupera el paisaje del casco fundacional, se obtiene un tejido homog\u00e9neo, respetando sus cualidades intr\u00ednsecas, y se resguardan los edificios de valor patrimonial.<\/p>\n El cambio de indicadores urban\u00edsticos para el \u201cpol\u00edgono de actuaci\u00f3n\u201d permite la captaci\u00f3n de plusval\u00edas de las \u00e1reas receptoras de potencial constructivo. Y consiste en la aplicaci\u00f3n de un tributo que se cobra por \u00fanica vez en el momento en que se manifiesta ese mayor plusvalor (la venta del predio, la solicitud de permisos de obras, etc.). El nivel de recuperaci\u00f3n de las plusval\u00edas depende del dise\u00f1o del mecanismo y est\u00e1 determinado por una al\u00edcuota del tributo y el c\u00e1lculo de la base imponible.<\/p>\n El plusvalor corresponde a la diferencia del valor de mercado del inmueble antes y despu\u00e9s del hecho que genera la valorizaci\u00f3n. Esto se realiza mediante aval\u00faos peri\u00f3dicos que permiten definir valores promedio por \u00e1reas homog\u00e9neas. La rigurosidad del aval\u00fao reduce las posibilidades para que el valor de venta sea subdeclarado y pagada su diferencia de modo informal, pasando parte del plusvalor generado al propietario en su propio y \u00fanico beneficio. Lo recaudado pasa a formar parte de un \u201cFondo de Desarrollo\u201d para ejecutar otros programas y proyectos definidos por el plan y considerados prioritarios.<\/p>\n Con la aplicaci\u00f3n de estos instrumentos combinados, el plan puede, por una parte, conservar las cualidades del centro hist\u00f3rico de la ciudad, resguardando el valor de su paisaje urbano. Por otra, puede tambi\u00e9n compensar los efectos no deseados de la aplicaci\u00f3n de la norma de protecci\u00f3n, promoviendo la inversi\u00f3n de los propietarios y la conservaci\u00f3n de sus inmuebles. Finalmente, en el \u00e1rea de recepci\u00f3n de los derechos de desarrollo transferidos, el municipio puede capturar y administrar las plusval\u00edas generadas por la mayor capacidad edificatoria otorgada por norma en el resto de la ciudad.<\/p>\n Reconocer c\u00f3mo evoluciona una ciudad, de qu\u00e9 modo se produce la diferenciaci\u00f3n de lugares, c\u00f3mo enfatizar criterios de sustentabilidad ambiental y c\u00f3mo dinamizar al sector productivo, permitir\u00e1 desarrollar propuestas que fomenten una ciudad m\u00e1s sostenible, m\u00e1s amigable. Y, a trav\u00e9s de la redistribuci\u00f3n del plusvalor capturado, todo plan permite ejecutar proyectos prioritarios para una ciudad m\u00e1s saludable, equitativa e integrada.<\/p>\n La ciudad expresa sus contrastes sociales y econ\u00f3micos. Y esta diferenciaci\u00f3n da cuenta de la fuerte presencia de un actor determinante: el Estado municipal, que cumple la funci\u00f3n de ordenar el territorio, resguardar la productividad del espacio rural y ofrecer un orden urbano regular. Esto determina el tipo de infraestructura a proveer, la densidad y […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[6],"tags":[],"class_list":["post-5035","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-articulos"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5035","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=5035"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5035\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":5046,"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/5035\/revisions\/5046"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=5035"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=5035"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=5035"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Captaci\u00f3n y redistribuci\u00f3n de plusval\u00edas<\/h2>\n
<\/a><\/p>\n<\/a><\/p>\nReapropiaci\u00f3n de valor simb\u00f3lico en la ciudad<\/h2>\n
<\/a><\/p>\n\u00a9 Guillermo Tella y Alejandra Potocko<\/pre>\nEn: Tella, Guillermo y Potocko, Alejandra (2015), \u201cMovilizaci\u00f3n de plusval\u00edas urbanas. La aplicaci\u00f3n de instrumentos combinados\u201d. Santiago (Chile): Revista Digital Plataforma Urbana (marzo 24).<\/span><\/a><\/i><\/span><\/address>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"