{"id":2746,"date":"2011-03-13T13:59:08","date_gmt":"2011-03-13T16:59:08","guid":{"rendered":"http:\/\/gtella.test\/?p=2746"},"modified":"2012-02-21T12:45:10","modified_gmt":"2012-02-21T15:45:10","slug":"okupas-con-glamour-intrusiones-que-se-silencian","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/artigos\/okupas-con-glamour-intrusiones-que-se-silencian\/","title":{"rendered":"Okupas con glamour:<\/br> intrusiones que se silencian"},"content":{"rendered":"

Tras el reciente intento de toma de tierras en el sur de la ciudad de Buenos Aires por parte de ciertos sectores populares, se gener\u00f3 un intenso debate p\u00fablico sobre el derecho real de acceso a la vivienda. Mientras a estos procesos socialmente se los criminaliza, avanzan otros que tambi\u00e9n impulsan ocupaciones y que -en cambio- la sociedad legitima. Se trata de okupas con glamour<\/em>, que se apropian irregularmente de suelo en las periferias metropolitanas para desarrollar residencia de alta calidad. Y en tanto el Estado se repliega, el mercado inmobiliario avanza y reparte sus costos al conjunto de la comunidad.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

En un extremo del amplio abanico social, algunos sectores intrusan predios para atender necesidades b\u00e1sicas insatisfechas. Son okupas heavy<\/em>, tan temidos como criminalizados por las clases medias. Y, en el otro, existen protagonistas que, con similares procedimientos y menor visibilidad, se esfuerzan por elevar a\u00fan m\u00e1s sus niveles de suntuosidad. Para ello no s\u00f3lo toman suelo p\u00fablico, tambi\u00e9n privatizan calles, omiten escrituras, ocupan cursos de agua, realizan construcciones que no declaran.<\/p>\n

Se trata de algunas empresas desarrolladoras de emprendimientos privados y familias residentes de urbanizaciones cerradas localizadas en las periferias metropolitanas. Son okupas con glamour<\/em>, con un encanto que fascina a buena parte de la misma clase media local que aspira -y no llega- a concretar ese sue\u00f1o buc\u00f3lico de vivir en un entorno apacible y frondoso, y que sublima tal frustraci\u00f3n validando su accionar.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Irregularidad legitimada<\/h2>\n

Las irregularidades en urbanizaciones cerradas son variadas. Algunas de ellas han tomado estado p\u00fablico y resultan \u00fatiles para ilustrar la situaci\u00f3n. Sonia Vidal<\/em> -Doctora en Ciencias Sociales e Investigadora- recuerda el caso de un club de campo en el Delta del Tigre, con 50 viviendas ya terminadas, que fuera clausurado por falta de habilitaci\u00f3n de las obras. Otro, un club de campo en el municipio de Pilar, cuyos vecinos estaban \u201ccolgados\u201d a los cables de la empresa proveedora de electricidad. Y, tambi\u00e9n, el conocido \u201ccountry trucho\u201d, en la localidad de Almirante Irizar de Pilar, que puso su cerco en espacio p\u00fablico sin autorizaci\u00f3n.<\/p>\n

Este tipo de irregularidades es de naturaleza jur\u00eddica y de legitimidad social. Es jur\u00eddica porque implica un desencuentro entre lo efectivamente realizado y lo que la legislaci\u00f3n dispone. Y es socialmente legitimada porque -como se\u00f1ala Antonio Brailovsky<\/em>, Defensor Ecol\u00f3gico y Profesor de Econom\u00eda Ambiental- se naturalizan los procedimientos, tal como que una calle pueda convertirse -sin m\u00e1s- en espacio privado.<\/p>\n

Para Daniel Butlow<\/em> -abogado especializado en arquitectura e ingenier\u00eda legal-, la legitimidad jur\u00eddica y la social son caras de una misma moneda. Y as\u00ed lo reconocen y amparan el C\u00f3digo Civil y la Constituci\u00f3n Nacional. En tanto Patricio Poggi<\/em> -abogado titular del Estudio Jur\u00eddico Garc\u00eda, Ter\u00e1n y Poggi-, considera que la ilegitimidad y la ilegalidad se ponen de manifiesto con el accionar, con la conducta y con el comportamiento contractual de algunos de los desarrolladores.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

As\u00ed como las irregularidades son variadas, tambi\u00e9n lo son los factores que las reproducen. Tal el caso -aporta Sonia Vidal- de la normativa que en materia de urbanizaciones privadas deja importantes vac\u00edos legales, tanto para la relaci\u00f3n entre el conjunto con su entorno como en la subdivisi\u00f3n y dominio de los espacios comunes internos. La falta de ejercicio del poder de polic\u00eda por parte de los municipios, la desactualizaci\u00f3n de sus catastros y la inadecuada tecnolog\u00eda para ponerlos al d\u00eda evidencian los rudimentarios mecanismos al servicio del control efectivo.<\/p>\n

Los municipios son los responsables de verificar el cumplimiento de los indicadores urban\u00edsticos, el respeto a los c\u00f3digos de edificaci\u00f3n, el cuidado del espacio p\u00fablico. Y la provincia mantiene la informaci\u00f3n actualizada de los bienes inmuebles en sus caracter\u00edsticas f\u00edsicas y econ\u00f3micas. Antes de aprobarse el plano de subdivisi\u00f3n de una urbanizaci\u00f3n cerrada se deben entonces realizar estudios de factibilidad del proyecto, donde la tramitaci\u00f3n es municipal y la convalidaci\u00f3n es provincial.<\/p>\n

Urbanizar una zona rural o cuasi-rural -sostiene Daniel Butlow- no es tarea sencilla y all\u00ed se encuentra la matriz de futuros conflictos, que se inician generalmente con un deficiente estudio de suelos y que se contin\u00faa con vicios de proyecto y de construcci\u00f3n. Esto conduce al incumplimiento de normas, de acuerdos y de cesiones. El tema del dominio, por su parte, es otro de los m\u00e1s frecuentes por las dificultades que se generan al momento de escriturar las propiedades.<\/p>\n

Para la creaci\u00f3n de un barrio privado los desarrolladores deben respetar ciertas normativas y concretar ciertos procedimientos. Si bien no se puede generalizar, se han identificado situaciones que se repiten de manera sistem\u00e1tica: el cierre perimetral de barrios sin autorizaci\u00f3n del municipio, la provisi\u00f3n de energ\u00eda el\u00e9ctrica en forma irregular (el com\u00fan \u201ccolgado del cable\u201d), la ocupaci\u00f3n de espacios p\u00fablicos (veredas o calles perimetrales),\u00a0por se\u00f1alar algunos ejemplos recientes.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Tributar cual bald\u00edos<\/h2>\n

Otra de las irregularidades en urbanizaciones cerradas se suele producir en el pago de tasas en sus residencias -que superan los 200 metros cuadrados cubiertos- tal como si fueran terrenos bald\u00edos. Y se observan tambi\u00e9n clubes de campo con edificaciones terminadas que no han gestionado a\u00fan la tramitaci\u00f3n para el comienzo de las obras. Carlos Basilio<\/em> -ex Coordinador de Catastro de la Provincia de Buenos Aires- agrega que adem\u00e1s de no informar ampliaciones o mejoras -como el caso de las piletas de nataci\u00f3n-, intentan tambi\u00e9n ocultar elementos suntuosos -hidromasajes, acondicionadores de aire, etc.-.<\/p>\n

En esa l\u00ednea, Vidal aporta datos de inspecciones realizadas por la Agencia de Recaudaci\u00f3n provincial entre julio de 2009 y agosto de 2010, que revelaron la existencia de 21,4 millones de metros cuadrados no declarados, de los cuales la mayor parte est\u00e1n localizados en barrios cerrados y clubes de campo. La gravedad del tema radica en que la evasi\u00f3n impositiva o la irregularidad en el pago de tasas municipales y\/o provinciales es una forma de impedir una redistribuci\u00f3n equitativa de los recursos.<\/p>\n

Asimismo, falsear el estado general de un inmueble no es un ardid muy cre\u00edble para una casa en un country<\/em>. Hoy, para Carlos Basilio, con los cruces de datos con empresas de servicios y con las im\u00e1genes satelitales a distintas fechas, es sencillo determinar el tipo de construcci\u00f3n con precisi\u00f3n. Sea por desconocimiento, por desidia o por intenci\u00f3n evidente de evadir, estos casos aportan un magnifico material para poner a la vista de la sociedad a quienes pudiendo cumplir con sus obligaciones, no lo hacen.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Las empresas urbanizadoras buscan optimizar sus ganancias en base al h\u00e1bil manejo de variables del mercado inmobiliario: elegir la zona m\u00e1s oportuna, realizar el proyecto que mayor rentabilidad ofrezca, lograr aceptaci\u00f3n en el mercado al precio m\u00e1s alto. Pero si en este libre juego, para optimizar sus ganancias, una emprendimiento no ha cerrado el circuito de tr\u00e1mites requeridos, no podr\u00e1 perfeccionar las ventas con las respectivas escrituras traslativas de dominio.<\/p>\n

Desde otro lado, Martin Mieres<\/em> -titular del grupo inmobiliario Mieres Propiedades- opina que las tramitaciones demoran mucho tiempo y esto genera un desfasaje entre que los compradores toman posesi\u00f3n y que cuentan con la escritura efectiva. Pero todos poseen su boleto, nadie comprar\u00eda sin un resguardo legal. Y luego de perfeccionada la compraventa, son los nuevos propietarios los obligados a declarar las mejoras que incorporan en sus terrenos ante los organismos competentes.<\/p>\n

El auge de las emprendimientos inmobiliarios ha motivado -seg\u00fan Poggi- que algunas empresas desarrolladoras se ocupen m\u00e1s de seguir promocionando y ofertando el lanzamiento de nuevos emprendimientos que de transformar en infraestructura jur\u00eddica la millonaria inversi\u00f3n individual privada captada. Estas empresas cuentan con un significativo stock<\/em> de lotes en la provincia de Buenos Aires, en el interior del pa\u00eds y -en algunos casos- en el exterior tambi\u00e9n. No obstante, de la totalidad de lotistas, una \u00ednfima parte llega a reclamar judicialmente por alg\u00fan tipo de incumplimiento.<\/p>\n

En materia de ilegalidad no hay excepciones. Butlow asegura que una obra o un emprendimiento que no cumple con la ley es -sencillamente- ilegal, se sit\u00fae en el barrio de Recoleta, en una villa o en un elegante club de campo. El problema seg\u00fan Brailovsky es que las irregularidades se terminan consolidando, sean de ricos o de pobres; y por lo tanto es necesario que el Estado intervenga para corregir estas situaciones distorsivas, mediante el uso de las propias herramientas legales que posee.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Precaria legalidad<\/h2>\n

En el proceso de expansi\u00f3n metropolitana, los desarrollados inmobiliarios son los actores privados que m\u00e1s han intervenido en las dos \u00faltimas d\u00e9cadas. Y muchos municipios fueron atra\u00eddos por este tipo de inversiones en favor de una mayor capacidad de recaudaci\u00f3n. Sin embargo, la falta de controles ha demostrado que el Estado no debe replegarse ni estar ausente en estos procesos. Sonia Vidal reclama por un rol m\u00e1s activo, en la determinaci\u00f3n de normas urban\u00edsticas, en su control y seguimiento.<\/p>\n

La realidad muestra que una parte significativa de los urbanizadores ha tomado como regla avanzar por la v\u00eda de los hechos. En opini\u00f3n de Norberto Iglesias, esto se debe en parte a que el sistema de permisos estatales es anacr\u00f3nico, complejo e inconsistente. Ilustra la escena con el caso de la Autoridad del Agua, que otorga permisos precarios y esencialmente revocables, sin responsabilidad alguna para el Estado.<\/p>\n

Explica que en esas condiciones, la obtenci\u00f3n de certificaciones y permisos se adopta casi como un tr\u00e1mite de puesta en regla una vez que las obras han sido realizadas y los terrenos vendidos. Ocurre muchas veces tambi\u00e9n que la situaci\u00f3n no puede salvarse y la condici\u00f3n legal de los compradores queda en una especie de \u201climbo\u201d, que diluye la exigencia por parte de los compradores de tener t\u00edtulos saneados.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Por otro lado, en los \u00faltimos a\u00f1os se han impulsado numerosos proyectos denominados \u201curbanizaciones acu\u00e1ticas\u201d, que son productos inmobiliarios desarrollados sobre ecosistemas estrat\u00e9gicos, tales como valles de inundaci\u00f3n y humedales, cuya localizaci\u00f3n conduce inexorablemente a conflictos ambientales irreparables. En ese marco, organizaciones ambientalistas \u00a0promovieron diversos recursos judiciales que derivaron en paralizaciones y disputas legales de todo tenor.<\/p>\n

Al respecto, Antonio Brailovsky plantea que en el caso de la Provincia de Buenos Aires, la legislaci\u00f3n no permite ocupar tierras que en los \u00faltimos 5 a\u00f1os hayan tenido una inundaci\u00f3n, mientras que los especialistas hidr\u00f3logos sostienen que se debe tomar un rango de 100 a\u00f1os. Por no considerar estos factores, por ejemplo, en Pilar en 2004 se inundaron muchos barrios cerrados ubicados en la Cuenca del R\u00edo Luj\u00e1n. Pero la norma lo permite y esto resulta funcional a los procesos de especulaci\u00f3n inmobiliaria. En este marco, las urbanizaciones cerradas tienen una legalidad jur\u00eddica precaria.<\/p>\n

Y no es el \u00fanico desfasaje. Luciano Pugliese aporta que en el r\u00e9gimen legal provincial para \u201cclubes de campo\u201d fue pensado hace m\u00e1s de 30 a\u00f1os para encuadrar propuestas que agrupaban residencia de fin de semana y que hoy la herramienta legal se usa para crear aglomeraciones claramente urbanas y de uso permanente. Asimismo, establece que el barrio cerrado puede localizarse en cualquier \u00e1mbito, sea rural o urbano, sin importar lo que dictamina el c\u00f3digo de ordenamiento urbano municipal.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Aqu\u00ed tal como all\u00e1\u2026<\/h2>\n

En consecuencia, tanto en urbanizaciones cerradas como en villas y asentamientos encontramos situaciones dominiales difusas. Y ambos extremos manifiestan los efectos de condiciones poco distributivas de la econom\u00eda. Seg\u00fan Basilio, en un caso, los desarrolladores buscan captar la enorme demanda de bienes de parte de los estratos socioecon\u00f3micos m\u00e1s altos y, a veces, no queriendo observar los plazos y procedimientos necesarios para la formalizaci\u00f3n de sus proyectos. En el otro, la ocupaci\u00f3n de terrenos vacantes por carecer de acceso efectivo al cr\u00e9dito.<\/p>\n

As\u00ed, seg\u00fan Norberto Iglesias -Miembro de Consejo de la Fundaci\u00f3n Metropolitana-, la inexistente oferta de suelo para los sectores populares en funci\u00f3n de su capacidad de compra, los coloca en la ventanilla del mercado informal o en la disyuntiva de organizarse para la apropiaci\u00f3n directa de suelo ocioso. Las consecuencias de esta inadecuada localizaci\u00f3n generan una espiral de sobrecostos en su vida cotidiana (energ\u00eda, salubridad, transporte, etc.) que asumen como hipoteca tan gravosa como su precariedad dominial, emparentada con la labilidad de los t\u00edtulos de muchas urbanizaciones cerradas.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

Con lo cual, aqu\u00ed tal como all\u00e1 estamos frente a la informalidad en el uso del suelo urbano. Sin embargo, Luciano Pugliese -Miembro de Consejo de la Fundaci\u00f3n Metropolitana- destaca que mientras los compradores de lotes en estas urbanizaciones acceden en muchos casos a su titularizaci\u00f3n, las herramientas para la regularizaci\u00f3n dominial de los asentamientos se topan con dificultades jur\u00eddicas y de implementaci\u00f3n en plazos razonables. Esta situaci\u00f3n los informaliza a\u00fan m\u00e1s, desalentando el mejoramiento habitacional con infraestructuras y servicios.<\/p>\n

La paradoja es que, en una sociedad con fuerte presencia del Estado, el mercado inmobiliario sigue liberado a su propia iniciativa, conformando a su modo un patr\u00f3n de expansi\u00f3n urbana que no est\u00e1 pensado para todos pero que carga sus costos al resto de la sociedad; por ejemplo, por la v\u00eda del encarecimiento del suelo. Y agrega Iglesias que el fen\u00f3meno no puede dejar de ser le\u00eddo tambi\u00e9n como parte de la l\u00f3gica financiera con que se mueven los ahorros de un sector de la sociedad para la cual la tierra ha sido siempre un insuperable refugio.<\/p>\n

En consecuencia, a los desarrolladores de emprendimientos -cuya extensi\u00f3n a veces se mide en kil\u00f3metros cuadrados- debiera oblig\u00e1rseles a mayores contraprestaciones, de manera que contribuyan -sostiene Pugliese- a la generaci\u00f3n de una ciudad \u201cabierta\u201d en relaci\u00f3n con la ciudad \u201cprivada\u201d proyectada, aportando sistemas p\u00fablicos viales u oferta de suelo para otros sectores sociales. Y mientras un Estado se repliega, unas intrusiones se rechazan, otras se silencian, unas se ti\u00f1en de violencia, otras se envuelven en glamour<\/em>.<\/p>\n

\"\"<\/p>\n

\u00a9 Guillermo Tella & Alejandra Potocko<\/pre>\n
Ver: \u201cOkupas VIP: Ocupaci\u00f3n irregular de la tierra en barrios privados y countries\u201d\u201d. Diario Perfil, marzo 13 de 2011; pp. 66-68.<\/span><\/a> <\/p>\n
<\/span><\/em> <\/em> <\/em> <\/em> <\/em> <\/em> <\/em><\/p>\n<\/address>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Tras el reciente intento de toma de tierras en el sur de la ciudad de Buenos Aires por parte de ciertos sectores populares, se gener\u00f3 un intenso debate p\u00fablico sobre el derecho real de acceso a la vivienda. Mientras a estos procesos socialmente se los criminaliza, avanzan otros que tambi\u00e9n impulsan ocupaciones y que -en […]<\/p>\n","protected":false},"author":14,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[6],"tags":[],"class_list":["post-2746","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-articulos"],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2746","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/users\/14"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2746"}],"version-history":[{"count":17,"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2746\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2756,"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2746\/revisions\/2756"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2746"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2746"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/guillermotella.com\/pt\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2746"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}