Tras el reciente intento de toma de tierras en el sur de la ciudad de Buenos Aires por parte de ciertos sectores populares, se generó un intenso debate público sobre el derecho real de acceso a la vivienda. Mientras a estos procesos socialmente se los criminaliza, avanzan otros que también impulsan ocupaciones y que -en cambio- la sociedad legitima. Se trata de okupas con glamour, que se apropian irregularmente de suelo en las periferias metropolitanas para desarrollar residencia de alta calidad. Y en tanto el Estado se repliega, el mercado inmobiliario avanza y reparte sus costos al conjunto de la comunidad.
En un extremo del amplio abanico social, algunos sectores intrusan predios para atender necesidades básicas insatisfechas. Son okupas heavy, tan temidos como criminalizados por las clases medias. Y, en el otro, existen protagonistas que, con similares procedimientos y menor visibilidad, se esfuerzan por elevar aún más sus niveles de suntuosidad. Para ello no sólo toman suelo público, también privatizan calles, omiten escrituras, ocupan cursos de agua, realizan construcciones que no declaran.
Se trata de algunas empresas desarrolladoras de emprendimientos privados y familias residentes de urbanizaciones cerradas localizadas en las periferias metropolitanas. Son okupas con glamour, con un encanto que fascina a buena parte de la misma clase media local que aspira -y no llega- a concretar ese sueño bucólico de vivir en un entorno apacible y frondoso, y que sublima tal frustración validando su accionar.
Irregularidad legitimada
Las irregularidades en urbanizaciones cerradas son variadas. Algunas de ellas han tomado estado público y resultan útiles para ilustrar la situación. Sonia Vidal -Doctora en Ciencias Sociales e Investigadora- recuerda el caso de un club de campo en el Delta del Tigre, con 50 viviendas ya terminadas, que fuera clausurado por falta de habilitación de las obras. Otro, un club de campo en el municipio de Pilar, cuyos vecinos estaban “colgados” a los cables de la empresa proveedora de electricidad. Y, también, el conocido “country trucho”, en la localidad de Almirante Irizar de Pilar, que puso su cerco en espacio público sin autorización.
Este tipo de irregularidades es de naturaleza jurídica y de legitimidad social. Es jurídica porque implica un desencuentro entre lo efectivamente realizado y lo que la legislación dispone. Y es socialmente legitimada porque -como señala Antonio Brailovsky, Defensor Ecológico y Profesor de Economía Ambiental- se naturalizan los procedimientos, tal como que una calle pueda convertirse -sin más- en espacio privado.
Para Daniel Butlow -abogado especializado en arquitectura e ingeniería legal-, la legitimidad jurídica y la social son caras de una misma moneda. Y así lo reconocen y amparan el Código Civil y la Constitución Nacional. En tanto Patricio Poggi -abogado titular del Estudio Jurídico García, Terán y Poggi-, considera que la ilegitimidad y la ilegalidad se ponen de manifiesto con el accionar, con la conducta y con el comportamiento contractual de algunos de los desarrolladores.
Así como las irregularidades son variadas, también lo son los factores que las reproducen. Tal el caso -aporta Sonia Vidal- de la normativa que en materia de urbanizaciones privadas deja importantes vacíos legales, tanto para la relación entre el conjunto con su entorno como en la subdivisión y dominio de los espacios comunes internos. La falta de ejercicio del poder de policía por parte de los municipios, la desactualización de sus catastros y la inadecuada tecnología para ponerlos al día evidencian los rudimentarios mecanismos al servicio del control efectivo.
Los municipios son los responsables de verificar el cumplimiento de los indicadores urbanísticos, el respeto a los códigos de edificación, el cuidado del espacio público. Y la provincia mantiene la información actualizada de los bienes inmuebles en sus características físicas y económicas. Antes de aprobarse el plano de subdivisión de una urbanización cerrada se deben entonces realizar estudios de factibilidad del proyecto, donde la tramitación es municipal y la convalidación es provincial.
Urbanizar una zona rural o cuasi-rural -sostiene Daniel Butlow- no es tarea sencilla y allí se encuentra la matriz de futuros conflictos, que se inician generalmente con un deficiente estudio de suelos y que se continúa con vicios de proyecto y de construcción. Esto conduce al incumplimiento de normas, de acuerdos y de cesiones. El tema del dominio, por su parte, es otro de los más frecuentes por las dificultades que se generan al momento de escriturar las propiedades.
Para la creación de un barrio privado los desarrolladores deben respetar ciertas normativas y concretar ciertos procedimientos. Si bien no se puede generalizar, se han identificado situaciones que se repiten de manera sistemática: el cierre perimetral de barrios sin autorización del municipio, la provisión de energía eléctrica en forma irregular (el común “colgado del cable”), la ocupación de espacios públicos (veredas o calles perimetrales), por señalar algunos ejemplos recientes.
Tributar cual baldíos
Otra de las irregularidades en urbanizaciones cerradas se suele producir en el pago de tasas en sus residencias -que superan los 200 metros cuadrados cubiertos- tal como si fueran terrenos baldíos. Y se observan también clubes de campo con edificaciones terminadas que no han gestionado aún la tramitación para el comienzo de las obras. Carlos Basilio -ex Coordinador de Catastro de la Provincia de Buenos Aires- agrega que además de no informar ampliaciones o mejoras -como el caso de las piletas de natación-, intentan también ocultar elementos suntuosos -hidromasajes, acondicionadores de aire, etc.-.
En esa línea, Vidal aporta datos de inspecciones realizadas por la Agencia de Recaudación provincial entre julio de 2009 y agosto de 2010, que revelaron la existencia de 21,4 millones de metros cuadrados no declarados, de los cuales la mayor parte están localizados en barrios cerrados y clubes de campo. La gravedad del tema radica en que la evasión impositiva o la irregularidad en el pago de tasas municipales y/o provinciales es una forma de impedir una redistribución equitativa de los recursos.
Asimismo, falsear el estado general de un inmueble no es un ardid muy creíble para una casa en un country. Hoy, para Carlos Basilio, con los cruces de datos con empresas de servicios y con las imágenes satelitales a distintas fechas, es sencillo determinar el tipo de construcción con precisión. Sea por desconocimiento, por desidia o por intención evidente de evadir, estos casos aportan un magnifico material para poner a la vista de la sociedad a quienes pudiendo cumplir con sus obligaciones, no lo hacen.
Las empresas urbanizadoras buscan optimizar sus ganancias en base al hábil manejo de variables del mercado inmobiliario: elegir la zona más oportuna, realizar el proyecto que mayor rentabilidad ofrezca, lograr aceptación en el mercado al precio más alto. Pero si en este libre juego, para optimizar sus ganancias, una emprendimiento no ha cerrado el circuito de trámites requeridos, no podrá perfeccionar las ventas con las respectivas escrituras traslativas de dominio.
Desde otro lado, Martin Mieres -titular del grupo inmobiliario Mieres Propiedades- opina que las tramitaciones demoran mucho tiempo y esto genera un desfasaje entre que los compradores toman posesión y que cuentan con la escritura efectiva. Pero todos poseen su boleto, nadie compraría sin un resguardo legal. Y luego de perfeccionada la compraventa, son los nuevos propietarios los obligados a declarar las mejoras que incorporan en sus terrenos ante los organismos competentes.
El auge de las emprendimientos inmobiliarios ha motivado -según Poggi- que algunas empresas desarrolladoras se ocupen más de seguir promocionando y ofertando el lanzamiento de nuevos emprendimientos que de transformar en infraestructura jurídica la millonaria inversión individual privada captada. Estas empresas cuentan con un significativo stock de lotes en la provincia de Buenos Aires, en el interior del país y -en algunos casos- en el exterior también. No obstante, de la totalidad de lotistas, una ínfima parte llega a reclamar judicialmente por algún tipo de incumplimiento.
En materia de ilegalidad no hay excepciones. Butlow asegura que una obra o un emprendimiento que no cumple con la ley es -sencillamente- ilegal, se sitúe en el barrio de Recoleta, en una villa o en un elegante club de campo. El problema según Brailovsky es que las irregularidades se terminan consolidando, sean de ricos o de pobres; y por lo tanto es necesario que el Estado intervenga para corregir estas situaciones distorsivas, mediante el uso de las propias herramientas legales que posee.
Precaria legalidad
En el proceso de expansión metropolitana, los desarrollados inmobiliarios son los actores privados que más han intervenido en las dos últimas décadas. Y muchos municipios fueron atraídos por este tipo de inversiones en favor de una mayor capacidad de recaudación. Sin embargo, la falta de controles ha demostrado que el Estado no debe replegarse ni estar ausente en estos procesos. Sonia Vidal reclama por un rol más activo, en la determinación de normas urbanísticas, en su control y seguimiento.
La realidad muestra que una parte significativa de los urbanizadores ha tomado como regla avanzar por la vía de los hechos. En opinión de Norberto Iglesias, esto se debe en parte a que el sistema de permisos estatales es anacrónico, complejo e inconsistente. Ilustra la escena con el caso de la Autoridad del Agua, que otorga permisos precarios y esencialmente revocables, sin responsabilidad alguna para el Estado.
Explica que en esas condiciones, la obtención de certificaciones y permisos se adopta casi como un trámite de puesta en regla una vez que las obras han sido realizadas y los terrenos vendidos. Ocurre muchas veces también que la situación no puede salvarse y la condición legal de los compradores queda en una especie de “limbo”, que diluye la exigencia por parte de los compradores de tener títulos saneados.
Por otro lado, en los últimos años se han impulsado numerosos proyectos denominados “urbanizaciones acuáticas”, que son productos inmobiliarios desarrollados sobre ecosistemas estratégicos, tales como valles de inundación y humedales, cuya localización conduce inexorablemente a conflictos ambientales irreparables. En ese marco, organizaciones ambientalistas promovieron diversos recursos judiciales que derivaron en paralizaciones y disputas legales de todo tenor.
Al respecto, Antonio Brailovsky plantea que en el caso de la Provincia de Buenos Aires, la legislación no permite ocupar tierras que en los últimos 5 años hayan tenido una inundación, mientras que los especialistas hidrólogos sostienen que se debe tomar un rango de 100 años. Por no considerar estos factores, por ejemplo, en Pilar en 2004 se inundaron muchos barrios cerrados ubicados en la Cuenca del Río Luján. Pero la norma lo permite y esto resulta funcional a los procesos de especulación inmobiliaria. En este marco, las urbanizaciones cerradas tienen una legalidad jurídica precaria.
Y no es el único desfasaje. Luciano Pugliese aporta que en el régimen legal provincial para “clubes de campo” fue pensado hace más de 30 años para encuadrar propuestas que agrupaban residencia de fin de semana y que hoy la herramienta legal se usa para crear aglomeraciones claramente urbanas y de uso permanente. Asimismo, establece que el barrio cerrado puede localizarse en cualquier ámbito, sea rural o urbano, sin importar lo que dictamina el código de ordenamiento urbano municipal.
Aquí tal como allá…
En consecuencia, tanto en urbanizaciones cerradas como en villas y asentamientos encontramos situaciones dominiales difusas. Y ambos extremos manifiestan los efectos de condiciones poco distributivas de la economía. Según Basilio, en un caso, los desarrolladores buscan captar la enorme demanda de bienes de parte de los estratos socioeconómicos más altos y, a veces, no queriendo observar los plazos y procedimientos necesarios para la formalización de sus proyectos. En el otro, la ocupación de terrenos vacantes por carecer de acceso efectivo al crédito.
Así, según Norberto Iglesias -Miembro de Consejo de la Fundación Metropolitana-, la inexistente oferta de suelo para los sectores populares en función de su capacidad de compra, los coloca en la ventanilla del mercado informal o en la disyuntiva de organizarse para la apropiación directa de suelo ocioso. Las consecuencias de esta inadecuada localización generan una espiral de sobrecostos en su vida cotidiana (energía, salubridad, transporte, etc.) que asumen como hipoteca tan gravosa como su precariedad dominial, emparentada con la labilidad de los títulos de muchas urbanizaciones cerradas.
Con lo cual, aquí tal como allá estamos frente a la informalidad en el uso del suelo urbano. Sin embargo, Luciano Pugliese -Miembro de Consejo de la Fundación Metropolitana- destaca que mientras los compradores de lotes en estas urbanizaciones acceden en muchos casos a su titularización, las herramientas para la regularización dominial de los asentamientos se topan con dificultades jurídicas y de implementación en plazos razonables. Esta situación los informaliza aún más, desalentando el mejoramiento habitacional con infraestructuras y servicios.
La paradoja es que, en una sociedad con fuerte presencia del Estado, el mercado inmobiliario sigue liberado a su propia iniciativa, conformando a su modo un patrón de expansión urbana que no está pensado para todos pero que carga sus costos al resto de la sociedad; por ejemplo, por la vía del encarecimiento del suelo. Y agrega Iglesias que el fenómeno no puede dejar de ser leído también como parte de la lógica financiera con que se mueven los ahorros de un sector de la sociedad para la cual la tierra ha sido siempre un insuperable refugio.
En consecuencia, a los desarrolladores de emprendimientos -cuya extensión a veces se mide en kilómetros cuadrados- debiera obligárseles a mayores contraprestaciones, de manera que contribuyan -sostiene Pugliese- a la generación de una ciudad “abierta” en relación con la ciudad “privada” proyectada, aportando sistemas públicos viales u oferta de suelo para otros sectores sociales. Y mientras un Estado se repliega, unas intrusiones se rechazan, otras se silencian, unas se tiñen de violencia, otras se envuelven en glamour.
© Guillermo Tella & Alejandra PotockoVer: “Okupas VIP: Ocupación irregular de la tierra en barrios privados y countries””. Diario Perfil, marzo 13 de 2011; pp. 66-68.